Absence pour entrée sortie : quelles implications immobilières cela engendre ?

L'absence pour entrée sortie (AES), un concept souvent évoqué dans les contrats de location, désigne la période durant laquelle un propriétaire est absent de son bien immobilier. Cette situation, bien que courante, soulève de nombreuses questions pour les propriétaires et les locataires. Des obligations et droits spécifiques s'appliquent à chacun, avec des implications juridiques, financières et pratiques qui nécessitent une compréhension approfondie pour éviter les conflits et les litiges.

Implications pour le propriétaire

Lorsqu'un propriétaire est absent de son bien, il doit s'assurer que la gestion du bien se déroule correctement et que ses droits sont respectés.

Aspects juridiques et contractuels

• Obligations du propriétaire : En cas d'AES, le propriétaire a l'obligation de mettre son bien en location, conformément à l'article 1724 du Code Civil. Cette obligation s'applique sauf pour des raisons légitimes et justifiées. Si l'AES est prolongée, le propriétaire peut être amené à résilier le bail, mais des conditions strictes s'appliquent. De plus, le propriétaire est tenu de conserver le bien en bon état et d'effectuer les réparations nécessaires. Par exemple, si un locataire signale un dégât des eaux, le propriétaire a l'obligation de le réparer, même en son absence.
• Droits du propriétaire : Le propriétaire a la possibilité de confier la gestion de son bien à un gestionnaire immobilier, comme la société "Gestion Immobilière Paris" par exemple. Il a le droit de percevoir les loyers pendant son absence, et de demander la restitution du bien après son retour. En cas de non-paiement du loyer par le locataire, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires, même s'il est absent du pays.

Aspects financiers

• Gestion des revenus locatifs : Les revenus locatifs perçus pendant l'AES doivent être déclarés aux impôts. Le propriétaire est soumis à l'impôt sur le revenu foncier, dont le taux varie en fonction de sa situation. En 2023, le taux moyen d'imposition sur le revenu foncier est de 20% pour les propriétaires non-résidents.
• Gestion des dépenses : Le propriétaire doit prévoir des frais de gestion du bien pendant son absence, ainsi que des coûts éventuels de réparation ou d'entretien en cas de dégradations. Par exemple, si le système de chauffage tombe en panne, le propriétaire doit payer la réparation, même s'il est absent.

Aspects pratiques

• Sécurité et protection du bien : Le propriétaire doit prendre des mesures de sécurité pour protéger son bien pendant son absence, notamment en installant des systèmes d'alarme ou en confiant les clés à un tiers de confiance, comme un voisin de confiance ou un membre de la famille. Il est essentiel de souscrire à une assurance habitation complète, comme une assurance "Multirisques Habitation" de la compagnie "AXA", pour couvrir les dommages et les responsabilités.
• Organisation de l'accès au bien : Le propriétaire peut choisir de confier la gestion du bien à un tiers de confiance, ou de prévoir un système de clés sécurisé, comme une boîte à clés sécurisée, permettant au locataire d'accéder au bien en son absence. Ce type de boîte à clés est disponible chez des fabricants comme "Kaba" ou "Vachette", et offre une protection optimale contre les intrusions.
• Gestion des relations avec le locataire : Une communication claire et transparente avec le locataire est primordiale pendant l'absence du propriétaire. Il est important de définir des procédures de règlement des litiges éventuels, et de se mettre d'accord sur un moyen de communication fiable, par exemple un service de messagerie instantanée comme WhatsApp ou Telegram.

Implications pour le locataire

L'absence du propriétaire peut engendrer des questions pratiques et juridiques pour le locataire. Il est important qu'il connaisse ses droits et ses obligations.

Aspects juridiques et contractuels

• Droits du locataire : Le locataire a le droit de rester dans les lieux pendant l'absence du propriétaire, de bénéficier de la jouissance paisible du bien et de respecter les conditions du bail. Il est important de noter que les obligations du locataire restent inchangées, comme le paiement du loyer à la date prévue. En cas de non-paiement, le propriétaire, même absent, peut engager des poursuites judiciaires.
• Obligations du locataire : Le locataire est tenu de payer le loyer pendant l'absence du propriétaire, de prendre soin du bien et de le restituer en bon état, et d'informer le propriétaire de tout problème ou réparation urgente. Par exemple, si la canalisation d'eau fuit, le locataire doit prévenir le propriétaire, même s'il est absent, et organiser les réparations nécessaires.

Aspects pratiques

• Gestion du quotidien : Le locataire doit s'assurer de l'accès aux services essentiels comme l'électricité, le gaz et l'eau, et de gérer les réparations urgentes. Il est important de maintenir de bonnes relations avec les voisins et de se montrer respectueux des règles de vie en communauté.
• Précautions à prendre : Le locataire doit se renseigner sur le tiers de confiance désigné par le propriétaire pour gérer le bien, et établir une communication claire et transparente avec lui. Il est important de se protéger des éventuels abus ou négligences du locataire et de signaler tout problème ou incident au tiers de confiance.
• Droit de résiliation : Dans certains cas spécifiques, le locataire peut avoir le droit de résilier le bail en cas d'AES du propriétaire. Par exemple, si le propriétaire est absent pendant plus de 6 mois et que le bien devient inhabitable en raison de travaux importants, le locataire peut résilier le bail.

Cas particuliers et aspects spécifiques

Les implications de l'AES peuvent varier en fonction de la nature du bien et de la situation du propriétaire et du locataire.

AES et location saisonnière

• Le régime juridique et contractuel spécifique à la location saisonnière s'applique. Le propriétaire et le locataire doivent respecter des obligations et des droits particuliers. Par exemple, le propriétaire doit fournir un contrat de location saisonnière et un inventaire du bien, et le locataire doit payer le loyer en totalité avant son arrivée.

AES et colocation

• Il est important de définir un locataire référent en cas d'AES, qui sera le point de contact avec le propriétaire. La gestion des relations entre les colocataires et le propriétaire doit être claire et transparente, et le locataire référent doit informer les autres colocataires des décisions et des communications du propriétaire.

AES et location à usage professionnel

• Des aspects spécifiques liés à l'activité professionnelle exercée dans les locaux doivent être pris en compte. Les conditions d'exploitation et de sécurité du bien pendant l'absence doivent être rigoureusement respectées. Par exemple, si le bien est utilisé pour un commerce, le propriétaire doit s'assurer que les mesures de sécurité incendie sont conformes aux réglementations en vigueur, et que les autorisations nécessaires pour l'exploitation du commerce sont en règle.

AES et copropriété

• Le copropriétaire absent doit respecter les obligations et les droits spécifiques définis par le règlement de copropriété. La gestion des travaux et de l'entretien du bien pendant l'absence doit être organisée de manière appropriée. Par exemple, si des travaux importants sont prévus dans l'immeuble, le copropriétaire absent doit être informé et donner son accord pour les travaux.

En conclusion, la gestion des AES, qu'elle concerne le propriétaire ou le locataire, est un sujet important qui nécessite une compréhension approfondie des implications juridiques, financières et pratiques. En se renseignant sur les règles et les obligations applicables, les deux parties peuvent éviter les conflits et les litiges, et assurer une gestion efficace du bien pendant l'absence.